“房价泡沫肯定会破灭，我觉得在2020年左右，房价会出现普跌。”3月26日，齐鲁资管首席经济学家李迅雷在2017博鳌亚洲论坛“楼市泡沫：中国会例外吗？”分会场作出上述表示。

之所以有如此判断，李迅雷认为一方面是人口流不支持高房价维持足够长的时间，另一方面货币增速也会随着经济增速下降而下降，如果泡沫破灭一定是非理 性的一定是恐慌性下跌，因此要跌一起跌，但当跌完之后，该涨的地区还是会涨回来。因为中国经济毕竟还是动力，恐慌之后比如说像北上广深已成为国际化大城 市，而目前城市土地供给不足，房价差距没有拉开，比如曼哈顿比上海核心地区陆家嘴(600663,股吧)要贵，但上海市中心跟郊区差距不大，这很不正常，差距没有拉大，所以结构 调整肯定会延续，全国结构调整也会延续，大都市圈房价还会保持上涨。

李迅雷认为，目前的一系列管制政策，好像钢丝上的舞蹈，舞蹈难度越来越大，但目前也只能这么做，还要通过适度改革来避免更大危机发生。

以下为李迅雷发言全文：

李迅雷：前面两位讲得非常好，但是因为房地产大家在座的都是专家，房地产在中国居民资产配置当中都在60%以上，我们现在只要一写房地产方面的文 章，很多就是能够上头条了，我发现每当我的微信公众号写到分界线的时候，阅读量就剧增，写到宏观经济的时候就比较少，写到资本市场，写到股市现在阅读量也 不多，刚刚我也跟吴晓求老师一起参加了关于中国资本市场纠偏的论坛，会场人数明显没有在场的多，这也是说明了房地产确实是我们现在非常热的一个话题，但是 对房价怎么来看，首先我也认同吴晓求老师讲的泡沫肯定会破灭，我们讲了那么多的探讨理论，各种方法都用上了，要预测房价什么时候跌确实很难，我可能也想预测一下，我觉得在2020年左右，或者是2019年，或者是2021年，我觉得在这个区间里面恐怕房价会跌。

贾康：哪儿的房价会跌？

李迅雷：普跌。

贾康：那是很恐慌的情形。我愿意跟李迅雷首席打个赌。

李迅雷：再一个理由，因为前面贾康所长也是研究非常深，但就户籍问题我有点儿不同的看法，决定房价的有两个流，一个是人口流，一个是货币流，户籍人 口是一方面，但是我注意到目前中国的流动人口数量在减少，根据国家统计的数据，流动人口在2015年的时候减少了五百万，2016年大概减少两百万，我再 注意到，我们的外出农民工，所谓的外出农民工定义就是你只要离开你的乡镇就算是外出了，你哪怕从这个乡到另外一个乡，不出这个县，也算是外出农民工，而这 个数据去年只增加了五十万人，这样就是流动性非常少了，对于这么庞大一个农民工的体系来讲，五十万的人口算什么，所以让我看到了人口流动性的减弱，这个表明经济趋势往下，我们的城市化进程也在放缓，我觉得房价首先体现在人口现象，所以用人口可以解释很多城市房价的上涨，比如说像去年全球涨幅最大的两大城市，一个是合肥，一个是厦门，这两大城市的人口流入量都在全国第一第二位的，很容易解释，同样也是可以解释像大连为什么在2016年房地产这么火爆的时候，它的房价是下跌的，就是因为它的人口在净减少，包括像陕西省的西安房价也没怎么涨，因为它的人口是减少的， 所以从这点来看的话，如果人口的流入量减少的话，那么房价支持的力度也会减少；第二点看货币，就是资金流，资金流来讲，我觉得像北上广深房价上涨更多还是 一种资金的集聚，因为上海不是上海本地人的上海，而是全国人的上海，纽约的房价总体要比上海高，因为纽约是全球的纽约，而不是美国的纽约，所以资金的集聚 对于房价肯定是会有影响的。

之所以我认为房价可能在2020年左右会出现一个全面性的下跌，因为我觉得一个人口流并不支持，就是不支持能够维持这么长时间，另外就是我们的货币增速也会随着经济增速的下降而下降，当然，因为任何的泡沫破灭都是非理性的，都会造成恐慌性的下跌，这也就解释要跌的话是一起跌，当然跌完之后，我同意贾康所长的观点，就是该涨的还是会涨回来， 因为中国经济毕竟还是有它的动力，一阵恐慌之后，比如说像北上广深已经成为全球的大都市，也会成为一个国际化的大城市，而目前城市的土地供给还是不足，就 是住宅用地的供给还是严重不足的，房价的差距没有拉开，比如说曼哈顿就是比陆家嘴，比上海的核心地区要贵，但上海市中心跟郊区的差距不大，这很不正常，我 们的话差距没有拉大，所以我觉得结构调整肯定会延续，全国的结构调整也会延续，就是中心城市，大都市圈地段房价还会保持上涨。

贾康：咱俩很一致了，你说的是上扬曲线中间的波动，你不是说上扬曲线掉头向下的根本性的拐点，至少你对一线城市不认为像日本似的。

李迅雷：因为我觉得未来中国人口就集中在四个地方，长江三角洲、珠江三角洲、京津冀地区，再加上武汉、长沙这样的地方，这是将来人口更加优化的过 程，由于人口这样一种流向，使得这些城市的房价是有支撑的，再说中国货币规模如此巨大，相对于房价来讲，货币已经在贬值了，如果以美元衡量的房价可能会下 跌，以人民币衡量的房价未必会下跌，但是一个调整，就像股市一样的，这个调整你不可能人为去控制的。

贾康：你的意思是人民币对美元会出现很大幅度的贬值？

李迅雷：我觉得未来有可能。

李迅雷：我们前面在谈房地产的时候就谈房地产，没有谈到其他领域的一些事情，我觉得我们房地产价格会不会泡沫破灭，我们必须得看到其他资产价格有没 有出现问题，我觉得问题是一年比一年严峻了，我们回想五年以前，大家憧憬的就是人民币的国际化，资本账户的对外开放，自由兑换，我们从来没想过既要限价又 要限量，管制在进一步加强，为什么管制会进一步加强，它的逻辑就是因为泡沫，如果说没有泡沫的话，为什么要管制，所以说问题现在是越来越严重了，我们外汇 要管制了，房价要管制了，资本市场也是管制了，管制的领域越来越多，改革的空间似乎越来越小，不敢改了，我们在十九大之前总体原则就是以稳为主，所以我感 觉我对今后一段时间经济是比较担忧的，就好象我们的稳增长，我们通过大量的基础设施投资这样来稳住GDP，但另外一方面，我们又看到居民的可支配收入的增速又在回落，我简单算一下，我们大概现在居民用于买房跟支付房贷的收入的总额，支出总额要占到居民可支配收入的20%，这个比重其实是不低的，但是未来来看，随着GDP的往下走，居民可支配收入也在往下走，这样居民的支付能力又会受到限制， 所以我觉得我们可以要考虑的问题就在于整个经济的增长变化情况会怎样，经济结构的变化情况会怎样，同时金融机构本身有没有存在问题，比如说像现在的同业业 务，就是金融机构之间同业业务的增长非常迅猛，去年银行总资产增加了30万亿，通过这么大一个金融的膨胀来求得这么小的经济增长，它所付出的代价是巨大 的，导致的这些潜在的风险也在增加，所以我们现在更多的是通过管制来解决问题，但是管制能够管多少，管制的范围越来越宽，管制的项目越来越多，但是问题它 已经是市场了，市场是不可能管得住的，就像我们的股市，从2007年出现过股灾，2015年也出现过股灾，之前也出现过，房地产市场是一路往上走，你说它 真的是一路往上走，而不下行吗，我觉得这是很难做到的，我们现在形容政策的话，叫钢丝上的舞蹈，这个舞蹈难度是很大，越跳越难，所以我是觉得目前的政策我完全赞成，就只能这么做，但还是要通过适度的改革来避免更大危机的发生。

李迅雷：最近确实北京的人口增长非常慢，北京外来人口是减少的，上海基本上也差不多，我看几个省会城市增长幅度明显放缓，现在其实也是一个良性的， 包括2015年上海常住人口是减少的，就是一些厂往外迁，外迁了之后工人也在外地了，它人口自然就减少，就在于土地成本上涨，住房成本各方面都上涨之后， 人口往外迁，是个正常的现象，这也是我们希望所看到的大城市化，我不希望看到搞人造城市，所以我觉得今后这个方向，我不认为我们的城镇化进程还有很大空 间，但我认为大都市圈，大城市化进程还有很大的空间，这样的话就是房价能涨的，希望大的也就是集中在这几个大的都市圈，一些偏僻的地方，因为你又没有就业 机会，又缺乏公共服务，这些地方的人口应该是往那些大城市大都市圈的人口方向转移的，这才是一个人口合理调整，经济结构完善的一个体现。