自贸区的设立对经济发展的带动作用不言而喻。不过，“自贸区概念”的炒作让广州南沙、深圳前海等自贸区周边房价不断走高，不少前期在产业导向的指引下拿下地块的企业也难以抗拒卖楼带来的高收益，自贸区的价值已经率先通过片区的房地产市场表现出来。那么，自贸区的开发会不会导致“房地产化”的出现？
证券时报记者 吴家明
如今，自贸区、广州城市副中心再加上最新提出的粤港澳大湾区，众多“光环”集于一身的南沙正在谋求实现弯道超车，曾经的“南大荒”正在发生巨变。自贸区效应再次催热了房地产市场，开发商也瞅准了机会，像往常一样宁静与优美的南沙正在上演一场特别的楼市“盛宴”，以南沙为代表的自贸区是走向国际化还是“房地产化”？
自贸区和楼市
之间的“别样”关系
南沙最初给人的印象就是籍籍无名、蛮荒一片，当自贸区挂牌成立之后，南沙也驶上了发展快车道。对于投资客和自住刚需客来说，自贸区的光环就像镀了一层金，他们正是冲着这层金而来到南沙的。
在许多当地“老广”的心中，南沙最初给人的印象就是籍籍无名、蛮荒一片……
“地铁没通车之前，从广州市区去一趟南沙是很难想象的事，因为至少要坐两小时的车。”准备前往南沙置业的陈先生说，“那时候，南沙给我们的印象，基本上就是默默无闻的"南大荒"。”
现在，从广州市区搭乘地铁4号线直到末端的金洲和蕉门站，或者搭乘高铁至庆盛站，都可以到达南沙片区。2015年4月21日，中国（广东）自由贸易试验区在南沙挂牌成立，南沙也因此成为广东自贸试验区面积最大的片区，驶上了发展快车道。
在此前召开的南沙区三届人大一次会议上所作的政府工作报告显示，南沙确保到2020年生产总值比2015年翻一番，并确定以3000亿元为努力目标。这一目标意味着，承担着多项国家级战略使命的南沙，将从珠三角地理中心向区域经济发展新引擎迭代。南沙发展的目标不仅是广州的南沙，至少还是珠三角的南沙，其珠三角城市群几何中心的优势将会逐步显现。
“到了南沙才发现，不是所有地方都叫自贸区。”陈先生笑称。其实，中国（广东）自由贸易试验区广州南沙新区片区总面积60平方公里（含广州南沙保税港区7.06平方公里），共7个区块，包括海港区块、明珠湾起步区区块、南沙枢纽区块、庆盛枢纽区块、南沙湾区块、蕉门河中心区区块和万顷沙保税港加工制造业区块，并不是整个南沙片区都在自贸区范围。
那么，是不是在自贸区范围内到底有多重要？实际上，自贸区和楼市之间或许存在着“别样”关系：至少对于像陈先生这样的外地投资客和一些广州自住刚需客来说，自贸区的光环就像镀了一层金，他们正是冲着自贸区而来到南沙的，自贸区概念自然成为选择项目时的必备条件。
自贸区的地产盛宴
自贸区挂牌似乎成了当地房价上涨的冲锋号，南沙一些新盘的价格已经接近每平方米两万元。当然，这些“高价”楼盘所标榜的就是自身项目处在自贸区范围之内。
走出地铁金洲站，映入眼帘的便是一排排高层建筑，其中以住宅项目居多。而与高楼一样“林立”的，还有许多早已守候在此的地产中介人员。
“先生，您是来看房吗？”在地铁站外举着牌子的中介小王表现得很是热情，“这个地铁站旁边的新品项目带精装修出售，预计价格每平方米18000元左右。现在南沙可是自贸区，卖得可火了。”
自贸区、广州城市副中心再加上最新提出的粤港澳大湾区，各种“光环”加身让南沙楼市一时间变得炙手可热。虽然自贸区红利尚未得到兑现，产业规模、人口规模和经济规模也未发展起来，但自贸区的价值已率先通过片区的房地产市场表现出来，地广人稀的南沙未能免俗地卷入了“造城”运动中。
据证券时报记者调查，万科、星河、时代地产、香江控股(600162,股吧)、越秀、万达、富力、阳光城(000671,股吧)、碧桂园以及敏捷地产等多家开发商都已经进驻南沙片区，一些新盘的价格已经接近每平方米两万元。当然，这些“高价”楼盘所标榜的就是自身项目处在自贸区范围之内。销售人员告诉记者，很多前来购房的人都会在意项目是不是处于自贸区范围内，即使在同一片区，是否处于自贸区范围内，房价也有所差别。
由于是周末，记者发现前来看房的市民不少，更有来自广州市区的刚需买家。黄先生是广州本地人，今年年初在南沙购置了一套二手房。“家里人在荔湾区有套老房子，但广州市区的多数二手房也要每平方米3万元，所以只好来这里买套房子当婚房。南沙的房价涨得也快，以后只好当一只"候鸟"白领，往返于市区和南沙之间。”说到这，黄先生面露一丝无奈。
有二手房专业人士表示，自贸区未挂牌之前，受辐射区域内房价的涨幅会比较明显，而挂牌后区域的房价更是急速升温，自贸区挂牌似乎就是当地房价上涨的冲锋号。广州房地产官方网站阳光家缘的数据显示，2013年南沙片区的一手新房平均价格仅为每平方米9918元，到2015年南沙自贸区挂牌时的均价也只上升至10647元，但到了2016年，均价就升至12579元，今年以来的均价更达到15066元。可见，2015年南沙自贸区挂牌前，当地房价并没有出现大幅上涨的态势。
市场数据还显示，南沙自贸区挂牌一年的时间里，南沙一手住宅网签14288套，同比大涨63%，不限购、投资性质的办公物业同比涨幅更是高达85%。
最近半年来，南沙片区的房价则出现快速上涨的势头。在这背后，土地价格的暴涨或许是原因之一。
就在去年11月，保利杀出重围，以17亿元的大手笔连夺南沙蕉门岛两宗地块，楼面价达到了每平方米1.5万元，再次刷新了南沙地价。也就是说，未来南沙要卖到每平方米3万元以上才能回本。合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，此次南沙出让的两块地比上一次土拍的地块在地段上更有优势，上次地块在蕉门自贸区边上，而这次的两块地在自贸区核心地段，所以竞争更为激烈。
在金洲地铁站周围，证券时报记者发现，商业住宅楼宇的数量远远超过了纯写字楼项目。根据高力国际发布《广东自贸区——华南物业市场发展之新方向》白皮书透露，南沙7个片区内房地产开发总面积将逾4300万平方米，由于体量巨大，未来需较长一段时间发展。高力国际研究部中国区高级董事谢靖宇表示，就住宅市场而言，仅2015年，南沙新建商品住宅销售面积就同比增长近90%至140万平方米。住宅投资的大幅增长，主要归因于来自外部投资需求的外溢、对政府规划南沙未来5年内人口成倍增长的信心、基建设施的规划及逐步改善，以及相对于广州其他区域及周边城市较低的房价。
自贸区会否
“房地产化”？
在南沙、前海等自贸区占有一席之地的企业很难不将目光聚焦于房地产开发之上。不少前期在产业导向指引下拿到地块的企业，也难以抗拒卖楼带来的高收益。自贸区概念对区域内的房地产市场也起到了强烈的推动作用。那么，自贸区的开发会不会导致过度“房地产化”？
与南沙自贸区相比，前海自贸区的概念早已将附近片区的房价推至“高峰”，甚至一些远在西乡、沙井甚至东莞虎门的项目也被打上了“大前海”概念。尽管政府一再强调不会引进单纯的房地产开发项目，但随着深港合作概念的升温，深圳前海这个“特区中的特区”，已经成为房地产资金瞄准的又一片热土。
市场消息指出，今年前海和蛇口片区将累计实现结构封顶181栋，其中164栋达到交付使用条件。与此同时，包括香江集团、世茂集团以及深圳地铁集团联合中信地产等其他发展商，已开始销售其写字楼、商铺或住宅项目，华润置地及嘉里建设的项目也正在建设中。证券时报记者调查发现，前海首个可售住宅物业——前海时代，目前的价格已超过每平方米8万元。在前海自贸区附近的鼎太风华、云栖西岸、熙龙湾等小区的二手房房价，更是已经超过每平方米7万元，甚至逼近10万元。位于前海自贸区内的项目多数为商务公寓性质，其中卓越前海壹号的价格已经突破每平方米10万元。美联物业的数据显示，2013年前海片区的新房均价在每平方米3.4万至4.1万元，到今年新房均价已在每平方米7万元至15万元之间。
与房价相互辉映的是，即使是在整体配套还没有完善的情况下，前海的写字楼售价已经位居全市前列。根据美联物业的数据，卓越前海壹号的写字楼售价达到每平方米8万至10万元，前海香江金融中心已达到每平方米8万至9万元。而中原地产的数据显示，2016年深圳一手甲级写字楼的成交均价为每平方米52529元，成交单价最高的项目成交价为每平方米85846元。值得注意的是，卓越在2013年7月于前海所拍土地的楼面折合价仅为每平方米15948元。
在此背景下，在前海等自贸区占有一席之地的企业很难不将目光聚焦于房地产开发之上。不少前期在产业导向的指引下拿到地块的企业，也难以抗拒卖楼带来的高收益。高力国际研究也表明，多数买家正是以投资为目的，购入了前海写字楼及住宅公寓项目。
自贸区的设立，不仅能推动区域改革，推动经济水平的发展，更有利于吸引高端国际化的企业入驻，实现区域产业资源整合与发展，对经济发展的带动作用不言而喻。不过，自贸区概念对区域内的房地产市场也起到了强烈的利好作用，自贸区的开发会不会导致过度“房地产化”？
深圳房地产中介协会研究总监徐枫认为，不仅仅是自贸区，其实全国市场都存在过度“房地产化”现象，原因在于大量资金的投资出路问题，房地产依旧是回报率较高而操作比较简单的方式。此外，自贸区的本质应是“试验田”，目前却存在过度“金融化”的问题，这些都是值得警惕的现象。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于自贸区概念来说，如何设定项目是一个关键的内容。如果大量导入商办物业，担心会出现去库存的问题，住宅项目和自贸区建设可能关联度不大，这可能会占用相应的自贸区建设的资源。从这个角度看，实际上自贸区发展住宅业务也有必要，但建议适当开发租赁型公寓等，以导入引进人才等资源，这样才能促使此类区域后续建设更具备高规格。
其实，房价的高低是由很多因素决定的，自贸区可能对房价有刺激作用，但是并不能脱离当地的基本面，否则就会成为“空中楼阁”。
