近期，针对房地产的调控频出，但似乎依然打消不了人们对房地产的热情。身边做投资的朋友经常会被问到，某某某处的房产还有投资价值吗，搞的这位朋友也很是尴尬。

那么，现在的房子还有投资价值吗？

当然有，如果是刚需那没得说，毕竟要自己住，能力范围之内多贵也得买。不过，当前热点城市有不少人买房是为了投机，这些投机客与别人挣着抢着去购买的不过是一堆负债。

房子是可以投资的，但首先投资人应该明白什么叫投资，投资说白了就是用今天的钱换来换明天的正向现金流，所以巴菲特购买可口可乐股票并长线持有那叫投资，而大多数人购买股票那不叫投资，因为他们看到的根本就是短期内的股票差价，而不是一个企业长期的成长潜力和盈利能力。所以，这也是为什么持有投资心态的巴菲特能够盈利40年，而大部分持投机心态的股票散户只能亏钱。

房子是不是投资呢，当然是。如果早些年你购买一套房产，付3成首付，其余7成申请商贷，房子到手后把它租出去，用收来的租金来养房贷。所以，这相当于你3折购买了一个资产，一旦贷款还完了，这个房子的房租收入就会成为你源源不断的现金流，这肯定是一门好生意。身边不少做投资的朋友通晓美日房产史，在2007年之前用储蓄购买了几套房产，因为当时房价泡沫还不是很严重，租售比还在合理的范围内，房租收入足以覆盖每月房贷，现在每个月还款几乎无压力，再算上资产价格的上涨简直就是人生赢家。

但是如果你是在2013年之后入场的，那么你可能就没有这么幸运了，因为这时风向已经变了，房价已经飙涨了起来，房租的收入不足以覆盖每月的房贷了。以北京为例，均价每平米5万元，那么购买一套80平米的房子需要400万元，如果这个房子在东四环附近差不多每月能租5000元，这套房子的租售比为1:800，折合成年化收益率也就是1.5%，还赶不上当前银行两年期定存。当然，这年化1.5%的收益中还没有扣除物业费、暖气费等杂费成本，如果扣除这个数值会更低。如果我们再拿房贷利率减一下这个收益率，中间差出来3个多点，合着投资买房每年要贴进去3%房价的资金成本，而这样的日子要持续20年至30年，最后贴进去的钱足够你再买一套小房子了。

1:800的租售比，相当于800个月才能回本，800个月约等于66年。我们要知道在股票市场中小创的市盈率一般是50倍，但这类股票获得高市盈率是有前提条件的，这些企业的业绩增长速度很快，每年的业绩增长大约能到达40%~50%，所以基于业绩的高增长市场才会给出较高的市盈率。

如果把房子当成股票来看的话，房租的增长就是房子的业绩，一年涨40%~50%显然不现实，因为房租通常是和收入水平挂钩，收入水平不会在短时间内大幅增长，房租涨幅每年能稳定在8%~10%就很不错了。那么10%的业绩增长应该对应10~20倍的市盈率才合理，但现在对应的市盈率却是66倍。业绩增长与市盈率不匹配时，要么是业绩增长被低估了，要么是股价被高估了。如果想让房子的业绩“达标”与市盈率协调，那么房租就要短时间内涨3~5倍，这显然是不现实的，所以房价大概率的是被高估了。

相信在股市中没人会愿意买一只市盈率50倍、业绩增长只有10%的中小创股票。这也是为什么当其它行业的朋友还在打听买房子的时候，身边这几位做投资的朋友开始往外卖房子了。有人可能会说，租售比这个指标在中国是失灵的，没有太大的参考意义，但指标本身不会失灵，它只是一个数值，失不失灵还要看每个人怎么理解。

不过，大多数投资房产的人看到的不是微薄的房租收益，更多的是期待房价上涨后找一个更“傻”的人来接盘，从而自己大赚一笔。投机是非常考验人性的一件事情，房价上涨的时候你不舍得卖，因为大家觉得房价还会涨，现在卖了就亏了；房价下跌的时候，你还是不舍得卖，10万一平我都没卖，跌倒9万一平我怎么会卖，心想等房价再涨回10万后我再卖。但结果是，房价先跌倒8万一平，又跌倒6万一平，这个时候你想卖了，但发现“傻子”去哪了，怎么没人来接盘了，结果发现自己成了那个最“傻”的人。

有人会说，卖不出去那就出租，出租就涉及到之前的那个问题，要66年才能回本，现在的年龄再往后推66年，或许年龄都快达到三位数了吧，那收回成本的事情就交给下一代去做好了。还有人会说，我是全款买房，没有房贷，这下房子总应该是我的资产了吧？资金是有机会成本的，你买了房子就不能去做其它投资，买个国债一年也能有个4%的收益，房屋的出租收益一年也就2%，与投资其它资产相比，相当于你每年亏两个点。

刚需买房，能力范围内该买还要买，毕竟要有个住的地方，但把购房当做一种投资未必是一种最好的选择。当一个民族都热衷于炒房，而不是生产和创造的时候，那是这个国家病了，还是这个民族病了？（文/从寒 图/网络供图）