房产调控政策真是一波又一波，就拿北京为例，从2016年10月到2017年3月，总共出了3次调控政策，而且一次比一次严厉，可以毫不隐晦的说，这次管理层真要下“真功夫”了。

在我国商品房的历史上，调控已经司空见惯，当然也不都是限制购房，其中也不乏鼓励购房。本文就把历次房产调控政策做一下整理，理清调控脉络。

1998-2001年：房改启动市场。1998年，面对亚洲金融风暴冲击，为扩大内需，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》正式印发，启动了房地产市场。房改主要目的是刺激住房消费需求，使其成为国民经济的支柱产业。1998-2001年间房地产以价格平稳趋势得到全面发展，互联网泡沫的破裂催生炒房团，股市大起大落，债券交易活跃，房地产相关的重化工业得到迅猛发展。

2002-2004年：抑制房地产市场过热。1998年启动房地产市场以后，2002-2004年房地产出现过热苗条，2002年后房地产宏观调控全面展开，控制房价过快上涨的目标未能实现，而每次房地产调控却带来股市的下降，债市也处于低迷。调控反倒导致房价涨幅过大。受“831大限”政策影响，新开工面积增长率由2003年的27.82%下降到2004年的10.43%，城镇住宅占固定资产投资比重也出现下降。2003年受“非典”影响，全国新建商品房价格上涨4.84%，2004年上涨17.76%，远远超过城镇居民人均收入增长率。

2005-2007年：稳定住房价格。如果说2003年是房地产宏观调控全面开展的一年，那么2005年则是房地产历史上首个大举“宏观调控”之年。房地产从出现过热的苗头，到上涨压力巨大，政府先后出台调整土地供应、调节市场、信贷结构和开征交易税费等措施。但这么多政策之下，2007年频现天价“地王”，稳房价的目标实现并不理想，股楼双牛，后股市大跌，债券由牛转熊。

2008-2009年：刺激住房消费。国际金融危机爆发，为稳定经济增长、避免房地产市场下滑，政策开始转向刺激住房消费，推出信贷支持、增加保障房供应和税收减免政策，房价大涨。

2010-2013年：遏制房价上涨。2010年4月，一方面，“史上最严厉的调控”在“两会”之后拉开序幕；另一方面，对“二次房改”的呼声越来越大，要求加大保障房的建设。在土地供应、市场结构、税收和信贷调控基础上，全面祭出限购措施，房地产过热势头得到暂时限制。

2014-2016年9月：借稳增长和去库存再度刺激。中国经济进入新常态，在“稳增长”和“去库存”的政策诉求下，出台四轮刺激政策，主要是放松限购限贷，加强信贷支持和税收减免。2015-2016年一二线房价暴涨，三四线平稳，区域分化明显。

2016年9月至今：长短结合，促进健康发展。2016年房地产市场呈现“一二线高房价、三四线高库存”的区域分化现象。2015-2016年全国一、二线房价暴涨引来新一轮调控，政策长短结合，短期依靠限购限贷，长期寻求建立长效机制。

过去近20年来，房地产调控在稳增长和控房价之间几经反复，先后动用了货币、信贷、税费、土地等各种政策工具，但越调越涨，北上深一线城市房价排在全球前列，其中经验教训值得深思。

居者有其屋，住房首先应该满足的是居住需求，其次才是投资需求。只不过，在国内投资渠道狭窄的背景下，房地产成为仅有的稳健获利渠道。股市大起大落，很多投资者闻风丧胆；债券和银行理财，不是风险大就是收益低。也难为房地产了，兼顾了这么多职能，大家说能不涨吗？同时，中国还有买房的传统，似乎只有拥有一套房才行，否则整个人生都是失败的。